Michelleが語るFIRE論

元人事役員がFIREに至るまでの回顧録と、巷であふれるFIRE論の考察

Michelle💋のお金の働かせ方:不動産投資

こんにちわ✋

Michelle💋です

 

今日はMichelle💋が資産を増やした方法についてお話していきたいと思います。

 

FIRE🔥するまでに準備するべきこととして以下の2つが最も重要なことになります。

①保有金融資産の目標額達成

②FIRE🔥後の安定収入源の構築

 

稼いだお金を増やす方法はたくさんあると思いますが、今日はブログではMichelle💋が(たまたま)実践してきたことを中心お伝えしたいと思います。

 

※過去のブログにも書いた通り、Michelle💋はFIRE🔥を目指してコツコツ準備してきたタイプではありません。なので、FIRE🔥するという強い意思をもって準備をしてこなかったからこそ、タイムマシンがあれば15年前に戻ってやり直したいことがいくつかあります。(これはまたの機会にお話しするとして・・・)

最初の1歩:不動産投資

Michelle💋は数年前に不動産投資をはじめました。

現時点で東京都23区内と横浜市内にそれぞれアパートを1棟づつを保有しています。

日本国内以外にも、アメリカ、カンボジア等海外の不動産への投資も検討しておりますが、本業の忙しさやタイミング等もあり、現時点では海外不動産は持っておりません。今後所有するかどうかについては、状況を見ながら、勉強しながら検討しようと思いっています。

 

不動産投資をはじめたきっかけは、知人の紹介でディベロッパーと会ったことでした。当時、アパート経営における融資の最低限のハードルは以下の3つだと説明を受けました。

①東証1部上場企業等に努める会社員(信用のある勤め先)

②年収1,000万円以上

③保有金融資産:融資総額の2割以上

※この基準は当時のもので、今はもっとハードルが高くなっているようです。

 

この説明を受けてMichelle💋が思ったことは、

- 東証1部上場企業の社員というだけで超メリットがあるんだ~

  たまたまだけど、東証一部上場してる会社に勤めていてラッキー

‐ 貯金しててよかった~

でした。

 

実は、アパート経営における融資審査過程において、どの銀行からも

「Michelle💋さんの年齢で、現金をこれだけ貯めている人は少ないですよ。」

と言われました💦

(アベノミクス直後の超金融緩和下において現金資産だけを保有するのは決して賢くないということをMichelle💋が学ぶのはこの出来事の数年後になります。「ってか遅くない❓誰か教えてよ!」って今になって思いますが。)

 

当時のMichelle💋は、働いた給与をそのまま銀行に預けっぱなしの日々だったんです。お小遣い程度の金額を少し使うことはあっても、大部分が銀行の普通預金に眠っておりまして、とにかく信用状況としてはかなりクリーンな状態でした。なので、銀行の審査は特に問題なく、かなりあっさりと通過しました。

 

ちなみにMichelle💋が自宅以外に不動産を買うのはこの時が初めてで、投資用不動産の知識は全くゼロ。当時担当してくれた営業マンの方から

‐ 銀行が貸してくれたお金でアパートを買う(必要な自己資金は融資審査後に決定)

- 毎月インカムゲイン(賃料とローンの差額)がある

- ローン完済後に土地も含めてすべて売ってしまえば、まとまったお金になる

- 実質的な自己資金は数百万程度だろう

‐ アパートの管理(募集・契約・メンテ・家賃回収等)は管理会社にお任せ可能

などなど、超超基本的なことを教えてもらいました。

 

ーーー当時のMichelle💋の心の中ーーー

ん?ってことは、ほとんど自己資金なしでアパート丸ごと1棟を手に入れて、毎月いくらか儲かって、30年後にはまとまったお金が手に入るんだ。ホンマかいな?

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それまで不動産投資なんて考えたこともなかったので、とりあえず初めはディベロッパーさんのお話を聞いて、その後、投資用不動産やアパート経営について、いっぱい調べましたね。本当にそんなにおいしい話が世の中にあるのかって。調べに調べた結果、もちろんリスクはあるけど、東京23区で駅近のアパート1棟丸ごと優良物件なら大幅な家賃下落リスク・空き室リスクは少なく、ある程度の利益が出るだろうという結論に至りました。物件は吟味して買うという前提で、そのディベロッパーさんと話を進めることにしたのです。最初にいくつか物件紹介をされましたが、そこには申し込みはせず、「これぞ!!」という物件が来たら申し込みをすることにしました。

 

初めて購入を申し込んだ物件は、利回りはさほど高くないものの、超有名大学のすぐ近くの立地条件がかなりいい物件でした。資金および事業計画を確認し、現地視察後、速攻で申し込みましたが、かなりの人気物件で、Michelle💋よりも信用力の高いいわゆる富豪に負けてしまい、その物件を逃してしまいました。

 

それでしばらく落ち込んでましたが、1~2か月後にまた別の物件情報が入り、すぐに現地視察をした上で、渾身の思いを込めて申し込みをしました(まぁ、思いとか関係ないのですが)。この物件もかなり人気物件でしたが、1回目の申し込み物件で落選していたこともあり、ディベロッパー内の争奪戦で担当の営業マンがかなり善戦したのか、こちらの物件を勝ち取ることが出来たんです!すっごくうれしかったです。今から思えば初めて申し込みした物件よりも今回の物件は利回りは高く、立地条件も大変良かったので、結果的に最高の物件を手に入れることが出来たと思いました。

 

最初に不動産投資したのはもう4年くらい前になりますが、自己資金はすでに回収済み、賃借人は某有名商社の子会社が社員寮として借り上げてくれているので安定収入間違いなし。火災や地震などのリスクも十分あり得ますが、ある程度安定した堅実投資だと思っています。 

まとめ

Michelle💋はFIRE🔥を目指す上で不動産投資はかなり有力な投資だと実感しています。FIRE🔥後の安定収入であると同時に、老後のためのまとまった資金としても有望です。よって、FIRE🔥を目指すすべての人に不動産投資を一つの検討材料として提案したいと思いますが、少し懸念していることもあります。

今、都心でマンション1室の不動産投資をはじめる人が多いと聞きます。おそらくMichelle💋が不動産投資をはじめた頃に比べて金融庁の規制が厳しくなり、融資もなかなか通りづらくなっていることが影響しているのだと思いますが、マンション1室の不動産投資は空き室リスクも高く、管理費等含めて収益の安定性に欠けるのでは?と想像しています。(ごめんなさい。実際に賃貸用マンション1室に投資したことはないので、確かなことは言えませんが。)

 

不動産投資は株式投資などに比べれば安定性があるため、FIRE🔥を目指す人には是非一考していただきたいと思いますが、投資タイミングや物件については、熟慮が必要だと思います。また、成長率の低い日本よりも、成長率の高い国であればインカムゲインにプラスしてキャピタルゲインも狙えるかもしれません。そのかわり、海外の不動産投資では、融資を受けるのがむつかしいことが課題になります。(融資を受ける=レバレッジをかけた資産運用である。融資がうけづらい海外にてレバレッジをかけた不動産投資はむつかしい。)

Michelle💋がはじめて不動産投資した頃とは社会の状況も変わってきている為、今後不動産投資を検討される方は、最新の情報をつかんだ上で、様々な選択肢の中で検討してみてくださいね。

 

今日はここまでとなります。

最後まで読んでいただきましてありがとうございます。

皆様の夢が実現することをお祈りしております。